📋 Omgevingsvergunning specialist – 97% slagingskans bij eerste aanvraag – Gratis haalbaarheidscheck
Omgevingsvergunning aanvragen: wij regelen het van A tot Z
Omgevingsvergunning in het kort
Een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) is vereist voor de meeste bouwactiviteiten. Wij verzorgen de complete aanvraag zodat u zeker bent van goedkeuring.
De omgevingsvergunning vervangt sinds 2010 zo'n 25 afzonderlijke vergunningen, waaronder de bouwvergunning, milieuvergunning en kapvergunning. Eén aanvraag, één loket, één vergunning – maar de complexiteit is gebleven. Wij begeleiden u door het hele traject.
Of u nu een uitbouw wilt plaatsen, een dakopbouw realiseren, of een pand wilt splitsen: voor de meeste bouwactiviteiten heeft u een omgevingsvergunning nodig. Wij zorgen voor een complete, correcte aanvraag die in één keer wordt goedgekeurd. Onze slagingskans: 97% bij eerste aanvraag.
Wat is een omgevingsvergunning?
De omgevingsvergunning is de verzamelvergunning voor activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. Sinds de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in 2010 – en nu de Omgevingswet sinds 2024 – bundelt deze vergunning alle toestemmingen die u nodig heeft voor bouw-, verbouw- en gebruiksactiviteiten.
Welke activiteiten vallen onder de omgevingsvergunning?
Bouwen
Nieuwbouw, uitbouw, dakopbouw, aanbouw, bijgebouw. Constructieve wijzigingen aan bestaande panden.
Reguliere procedureGebruikswijziging
Wonen naar kantoor, winkel naar horeca, bedrijf naar woning. Wijziging van de functie van een pand.
Reguliere procedureAfwijken bestemmingsplan
Bouwen of gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Vereist ruimtelijke onderbouwing.
Kan uitgebreide procedure zijnMonumenten
Wijzigingen aan rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten. Altijd uitgebreide procedure.
Uitgebreide procedureKappen
Bomen kappen of ingrijpend snoeien. Afhankelijk van gemeente en soort boom.
Reguliere procedureBrandveiligheid
Gebouwen waar veel mensen verblijven (horeca, zorg, onderwijs). Melding of vergunning brandveilig gebruik.
Reguliere procedureReguliere vs. uitgebreide procedure
Niet elke omgevingsvergunning doorloopt dezelfde procedure. De wettelijke behandeltermijn hangt af van het type aanvraag.
| Aspect | Reguliere procedure | Uitgebreide procedure |
|---|---|---|
| Wettelijke termijn | 8 weken (+ 6 weken verlenging mogelijk) | 26 weken (6 maanden) |
| Van toepassing bij | Standaard bouwactiviteiten binnen bestemmingsplan | Monumenten, milieu-impact, grote afwijkingen |
| Bezwaartermijn | 6 weken bezwaar na verlening | 6 weken beroep na verlening |
| Vergunning van rechtswege | Ja, bij overschrijding termijn | Nee |
| Voorbeelden | Uitbouw, dakkapel, interne verbouwing | Monumenten, MER-plichtige activiteiten |
Tip: conceptaanvraag overwegen
Twijfelt u of uw plan haalbaar is? Overweeg dan een conceptaanvraag (vooroverleg). De gemeente toetst uw plan vooraf en geeft feedback. Dit verkleint het risico op afwijzing, maar kost extra tijd (4-6 weken). Lees meer over de verschillen →
Procedure omgevingsvergunning
Van eerste idee tot vergunning in handen: dit is het traject dat uw aanvraag doorloopt.
Tijdlijn reguliere procedure (8-14 weken)
Voorbereiding
2-4 weken
Indienen
Dag 0
Ontvangstbevestiging
Binnen 2 weken
Behandeling
8 weken
Besluit
Vergunning verleend
Onze werkwijze in detail
Gratis haalbaarheidscheck
Wij beoordelen uw plannen op haalbaarheid: past het binnen het bestemmingsplan? Welke welstandseisen gelden? Zijn er bijzondere aandachtspunten? U weet direct waar u aan toe bent.
Offerte met vaste prijs
U ontvangt een heldere offerte met vaste prijs. Geen verrassingen achteraf. De offerte bevat een specificatie van alle werkzaamheden en documenten die wij leveren.
Inventarisatie & inmeten
Wij komen langs voor een opname van de bestaande situatie. We meten in, fotograferen en inventariseren alle relevante aspecten voor de aanvraag.
Uitwerking documenten
Onze specialisten maken alle benodigde documenten: situatietekening, plattegronden, geveltekeningen, doorsnedes, constructieberekeningen en onderbouwingen. U ontvangt de concepten ter goedkeuring.
Indienen bij gemeente
Wij dienen de complete aanvraag digitaal in bij het Omgevingsloket. U ontvangt een bevestiging en kenmerk. De wettelijke behandeltermijn start nu.
Behandeling & communicatie
Wij monitoren de voortgang en beantwoorden alle vragen van de gemeente. Bij aanvullende verzoeken passen wij de aanvraag aan. U ontvangt wekelijks een update.
Vergunning verleend
Bij goedkeuring ontvangt u de vergunning. Wij leveren alle documenten netjes gearchiveerd aan. Na de bezwaartermijn (6 weken) kunt u starten met bouwen.
Benodigde documenten
Een complete aanvraag voorkomt vertragingen. Dit zijn de documenten die (afhankelijk van uw project) nodig zijn:
Altijd vereist
Aanvraagformulier Verplicht
Digitaal via Omgevingsloket. Wij vullen dit voor u in.
Situatietekening Verplicht
Ligging op het perceel, afstanden tot erfgrenzen, noordpijl.
Plattegronden Verplicht
Bestaande en nieuwe situatie van alle verdiepingen.
Geveltekeningen Verplicht
Alle gevels met maatvoering, materialen en kleuren.
Doorsnedes Verplicht
Verticale doorsnede met hoogtematen en constructie.
Vaak vereist (afhankelijk van project)
EPC/BENG berekening Situationeel
Bij nieuwbouw of ingrijpende renovatie. Energieprestatie-eis.
Ruimtelijke onderbouwing Situationeel
Bij afwijking van bestemmingsplan. Meer informatie →
Akoestisch rapport Situationeel
Bij woningen nabij drukke wegen of industrie.
Brandveiligheidsrapport Situationeel
Bij verblijfsgebouwen (horeca, zorg, onderwijs).
Bodemonderzoek Situationeel
Bij nieuwbouw of uitbreiding met verblijfsruimte.
Bekijk de 10 veelgemaakte fouten bij een bouwvergunningaanvraag →
Kosten omgevingsvergunning
De totale kosten voor een omgevingsvergunning bestaan uit twee delen: onze advieskosten en de gemeentelijke leges.
Rekenvoorbeeld: uitbouw €50.000 bouwkosten
Onze tarieven
| Type aanvraag | Advieskosten | Inclusief |
|---|---|---|
| Omgevingsvergunning standaard | Vanaf €1.500 | Tekeningen, aanvraag, begeleiding |
| Incl. constructieberekening | Vanaf €2.000 | + constructieberekening door ingenieur |
| Incl. ruimtelijke onderbouwing | Vanaf €2.500 | + onderbouwing afwijking bestemmingsplan |
| Conceptaanvraag (vooroverleg) | Vanaf €500 | Haalbaarheidstoets gemeente |
Gemeentelijke leges per gemeente
De leges verschillen per gemeente en zijn meestal een percentage van de bouwkosten.
| Gemeente | Legespercentage | Minimum | Voorbeeld €100.000 |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | 3,0% - 3,5% | €250 | €3.000 - €3.500 |
| Amstelveen | 2,5% - 3,0% | €200 | €2.500 - €3.000 |
| Haarlemmermeer | 2,5% - 3,0% | €200 | €2.500 - €3.000 |
| Haarlem | 2,8% - 3,2% | €225 | €2.800 - €3.200 |
| Zaanstad | 2,5% - 2,8% | €200 | €2.500 - €2.800 |
Bekijk het volledige overzicht legeskosten 2026 →
Let op: extra kosten bij afwijzing
Bij afwijzing van uw aanvraag krijgt u de leges meestal niet terug. Een afgewezen aanvraag kost dus dubbel: u betaalt opnieuw leges bij een nieuwe aanvraag. Met onze 97% slagingskans voorkomt u deze extra kosten.
Toetsingskader: waaraan wordt getoetst?
De gemeente toetst uw aanvraag aan verschillende kaders. Kennis van deze kaders is essentieel voor een succesvolle aanvraag.
Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan bepaalt wat mag op een locatie: wonen, werken, recreëren. Ook bouwregels zoals maximale bouwhoogte, bebouwingspercentage en rooilijnen staan hierin. Bij strijdigheid is een afwijkingsvergunning nodig.
Welstandseisen
De welstandsnota beschrijft hoe een gebouw eruit moet zien: materialen, kleuren, architectuur. De welstandscommissie beoordeelt of uw plan past in de omgeving.
Bouwbesluit
Het Bouwbesluit stelt technische eisen aan constructie, brandveiligheid, ventilatie, daglicht, isolatie en toegankelijkheid. Alle gebouwen moeten hieraan voldoen.
Monumentenwet
Bij rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten gelden aanvullende regels. Wijzigingen mogen de monumentale waarde niet aantasten.
Beschermd stadsgezicht
In beschermde stadsgezichten (zoals de Amsterdamse grachtengordel) gelden strengere welstandseisen. Wijzigingen aan de buitenzijde worden extra kritisch beoordeeld.
Milieuregelgeving
Bij bepaalde activiteiten (horeca, industrie, grote projecten) moet ook worden getoetst aan milieunormen: geluid, geur, luchtkwaliteit.
Veelgemaakte fouten voorkomen
Een incomplete of onjuiste aanvraag leidt tot vertraging of afwijzing. Dit zijn de meest voorkomende valkuilen:
| Fout | Gevolg | Onze oplossing |
|---|---|---|
| Onvolledige tekeningen | Verzoek om aanvulling (+4-6 weken) | Complete set tekeningen volgens gemeentelijke eisen |
| Bestemmingsplan niet gecheckt | Afwijzing of langere procedure | Vooraf check op alle regelgeving |
| Welstandseisen genegeerd | Negatief welstandsadvies | Ontwerp afgestemd op welstandsnota |
| Constructieberekening ontbreekt | Verzoek om aanvulling | Berekening door gecertificeerd bureau |
| Verkeerde procedure gekozen | Aanvraag niet-ontvankelijk | Juiste procedure vanaf het begin |
| Buren niet geïnformeerd | Bezwaren na verlening | Advies over communicatie met buren |
Lees alle 10 veelgemaakte fouten → | Tips om vertraging te voorkomen →
Waarom Beheer & Service Nederland?
500+ vergunningen
Succesvol verkregen
97% slagingskans
Bij eerste aanvraag
Lokale expertise
Amsterdam & Noord-Holland
Vaste prijzen
Geen verrassingen
Vast aanspreekpunt
Persoonlijke begeleiding
Complete aanvraag
Geen vertragingen
Veelgestelde vragen over omgevingsvergunningen
Wat is het verschil tussen een bouwvergunning en omgevingsvergunning?
Sinds 2010 bestaat de bouwvergunning niet meer als zelfstandige vergunning. De omgevingsvergunning vervangt zo'n 25 oude vergunningen, waaronder de bouwvergunning. In de praktijk wordt 'bouwvergunning' nog vaak gebruikt als synoniem voor omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten.
Hoe lang is een omgevingsvergunning geldig?
Een omgevingsvergunning is in principe onbeperkt geldig, maar u moet binnen 26 weken starten met de bouw en binnen 3 jaar het project afronden. Bij langere onderbreking (>26 weken) kan de gemeente de vergunning intrekken.
Kan ik bezwaar maken tegen een afwijzing?
Ja, u kunt binnen 6 weken bezwaar maken bij de gemeente. Wij kunnen u hierbij ondersteunen. Vaak is het effectiever om de aanvraag aan te passen en opnieuw in te dienen.
Wat gebeurt er als de gemeente niet op tijd beslist?
Bij de reguliere procedure krijgt u na overschrijding van de termijn automatisch een 'vergunning van rechtswege'. Dit geldt niet bij de uitgebreide procedure. In de praktijk komt dit zelden voor.
Moet ik de buren informeren over mijn bouwplannen?
Formeel niet verplicht, maar wel verstandig. Buren kunnen bezwaar maken na verlening van de vergunning. Goede communicatie vooraf voorkomt vaak bezwaren.
Kan ik de vergunning zelf aanvragen?
Ja, dat mag. De praktijk leert echter dat aanvragen zonder professionele begeleiding vaker worden afgewezen of vertraagd. De complexiteit van regelgeving en vereiste documenten maakt professionele hulp vaak de snelste route.
Wat als mijn plan afwijkt van het bestemmingsplan?
Bij kleine afwijkingen kan de gemeente een binnenplanse afwijking verlenen (reguliere procedure). Bij grotere afwijkingen is een buitenplanse afwijking nodig met ruimtelijke onderbouwing, wat de uitgebreide procedure kan betekenen.
Is een conceptaanvraag zinvol?
Een conceptaanvraag is zinvol bij twijfel over haalbaarheid, complexe projecten of afwijkingen van het bestemmingsplan. U krijgt vooraf feedback van de gemeente. Het kost extra tijd (4-6 weken) maar vermindert het risico op afwijzing.
Gerelateerde artikelen
Andere vergunningsdiensten
🏗️ Dakopbouw vergunning
Vergunning voor dakopbouw inclusief constructieberekening en welstandsadvies.
Meer over dakopbouw →📐 Uitbouw vergunning
Check of een vergunning nodig is en complete begeleiding van de aanvraag.
Meer over uitbouw →🏛️ Monumentenvergunning
Specialistische begeleiding voor verbouwing aan monumenten.
Meer over monumenten →Omgevingsvergunning nodig?
Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek. Wij vertellen u direct of een vergunning nodig is en hoe groot de kans op goedkeuring is.
- Gratis haalbaarheidscheck
- 97% slagingskans bij eerste aanvraag
- Vaste prijsafspraken, geen verrassingen
- Complete aanvraag: tekeningen, berekeningen, begeleiding
- Specialist in Amsterdam en Noord-Holland